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工业地产呈现多元化格局
新闻来源:股城网 2013-10-14
从2005年第一次楼市调控开始,一线城市约有30%的传统房地产商转向产业园建设开发,并且趋向于成熟,同为工业地产,但产品却出现了多元化,工业地产等同于建厂房的传统模式正在发生改变。比如号称为企业打造总部的总部基地模式,与专业地产开发公司合作的TCL模式,与地方政府谈判、大手笔拿地的海尔模式等。 海尔模式 海尔模式是先产业后地产,海尔为适应产业快速成长地产业务逐渐壮大,最终成立专门的工业地产公司。海尔发展工业地产拥有先天优势,由于是大型制造企业,根据海尔集团的需求,在物流、生产都需要选址,它的出发点是满足企业本身发展的需要,而不是刻意发展工业地产才大张旗鼓的拿地,但是由于它的入驻能够带动当地GDP增长和就业,往往在拿地时容易拿到价格低廉的土地。当工业地产能够满足企业需求后,富余的厂区都要对外出租,后期运营才能维持稳定的收益率。 世茂集团模式 世茂集团模式以专业的地产服务打造优势产业园。世茂集团本身是地产商,主营业务为住宅及商业地产,后来嗅到了工业地产的商机,转战工业地产。世茂集团的出发点在于拓展产业链的角度,虽然自己不做工业,但引入台湾先进制造业、现代服务业,抓好细分领域的优势,不仅能够更好地服务于这些高科技企业,同时还主动承担了招商引资的任务,大大减轻了当地政府的负担,实现“共赢”。 TCL 模式 TCL模式不同于以上两种模式,它主要在原有的工业地产基础上提高使用效率。工业用地价格一直都不高,但专门投资工业地产的房地产公司在市场上却拿不到地。因为地方政府招商都是为了GDP,往往愿意把一些产业引进来,因此,大量制造企业拿到廉价产业用地。但随着规模越来越大,对于专注于工业制造的企业来说地产逐渐成为沉甸甸的包袱,难以将资本充分利用发展主营业务,于是选择专业地产商与其联手,能够让制造业企业沉淀在固定成本中的资产变得更具有流动性,地产商也能利用它的专业优势发挥工业地产最大价值。同时,从资产负债结构和企业资金集中来看,都能有好处。 中投顾问房地产行业研究员韩长吉指出,根据发达国家经验,工业地产在规模上并不比住宅及商业地产小,住宅市场的常态调控,恰好促成行业的转型。工业地产的重点不在于批发土地,而在于后期运营,并最终达到资产证券化。
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